哪些存量房貸不在調整范圍內？西藏地區存量房貸利率下調

　　8月31日晚，我國公布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通告》（以下簡稱《通告》）。根據《通告》，借款人有兩種方式減輕存量房貸壓力：一是申請新貸款置換存量；二是變更存量利率。

　　《通告》第二條確切，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

　　第三條指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通告第二條的法規。

　　2019年以來西藏自治區首套房貸利率下限情況表

　　西藏自治區

　　2019 年-至今：西藏一般類商業性貸款利率

　　目前，全國首套商業性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。

　　哪些存量房貸不在調整范圍內？

　　建行表示，當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。從貸款類型看，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行表示，對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。

　　從調整規則來看，由于LPR定改和住房貸款利率下限調整，規則均確切了三個時間段，即2019年10月7日前發放（且已轉換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款利率下限。

　　從調整方式來看，多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。對于因調整導致首套房認定發生變化而符合相關規則的，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等情況，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續銀行會進行認定，符合后及時調整。調整后均當日生效。

　　由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率下限的情況（尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現，銀行不會調整，即不會造成因調整后利率上調至法定下限的情況。

　　此次存量房貸利率的調整，主要針對2023年8月31日前已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款。

　　各大銀行通告中特別提及，除原貸款發放時滿足房屋所在城市首套房貸利率標準的房貸外，執行“認房不認貸”法規后，又有以下兩類具體情形屬于此次利率調整范圍：

　　1. 房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地部門采取“認房又認貸”導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地部門執行“認房不認貸”法規的；

　　2. 房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地部門執行“認房不認貸”法規的。

　　但需要注意的是，屬于這兩類情形的客戶，各銀行都需由客戶向發放貸款的銀行主動申請利率調整，并提供相關證明材料。